Airbnb em condomínios residenciais

Com o incremento dos avanços tecnológicos nas relações sociais, estamos diante de uma era onde novas relações jurídicas estão sendo formadas. Nessa sentido, chegou ao Brasil o AirBnb, uma plataforma com o objetivo de conectar pessoas para acomodação por curto período de tempo, que trouxe inúmeros questionamentos acerca da situação jurídica.

A discussão versa sobre a permissão ou proibição desse tipo de plataforma em condomínios residenciais. Enquanto algumas pessoas defendem que trata-se de locação por temporada, prevista na Lei 8.245/91, outras acreditam que trata-se de hotelaria, cuja previsão legal está na Lei 11.771/08.

Os defensores da primeira corrente entendem que a proibição fere o direito de propriedade, que tem como pilares o uso, gozo e livre disposição de um bem imóvel por parte do proprietário, dizendo tratar-se de modalidade de locação por temporada, prevista no Art. 48 da Lei do Inquilinato, que apesar de prever o prazo máximo de noventa dias para que a locação se configure como temporada, não estabeleceu prazo mínimo. Entretanto, dispôs que a locação deve se destinar a residência temporária do locatário, o que não se enquadra à situação.

Já os defensores da segunda corrente acreditam que o recebimento de diárias faz com que a prática se encaixe na disposição do Art. 23 da Lei 11.771/08, desvirtuando a classificação residencial do condomínio e, por isso, seria vedada aos proprietários. Ocorre que o referido artigo estabelece que para que estabelecimentos sejam considerados meios de hospedagem, precisam ser destinados a prestar serviços de alojamento temporário e precisam oferecer serviços de hospedagem. Sendo assim, a disponibilização por parte do proprietário, individualmente, do imóvel ou parte dele, não se enquadraria nesse conceito.

Os magistrados e tribunais também não consolidaram nenhum entendimento jurisprudencial, o que nos leva a encontrar decisões das mais diversas, umas entendendo pela possibilidade da locação, outras entendendo pela necessidade de proibição.

Diante desse impasse, percebemos que nenhuma das duas legislações anteriormente citadas se enquadram perfeitamente ao caso e que estamos, em verdade, diante de uma tecnologia disruptiva, que provoca uma ruptura nos padrões já estabelecidos no mercado, nos levando a uma zona cinzenta no Direito.

Considerando o princípio da legalidade, que significa que nenhuma pessoa será obrigada a fazer ou deixar de fazer algo, exceto em virtude de lei, conforme previsto no Art. 5º, II, da Constituição Federal, podemos concluir que, como não existe lei que se enquadre à situação fática determinando a sua proibição, não poderiam os condomínios residenciais proibir tal prática, a não ser através da alteração da convenção de condomínio, uma vez que a Lei 4.591/64, prevê em seu Artigo 9º, §2º que a convenção é obrigatória aos proprietários e a qualquer ocupante.

A sugestão para preservação da segurança e harmonia é que os condomínios convoquem assembleia para votação de regras para que os proprietários disponibilizem seus imóveis nessas plataformas e penalidades em caso do descumprimento de qualquer regra.

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